Los gastos ocultos de la compra-venta en Andalucía (Lo que nadie te dice)

En la compra-venta de una vivienda, tanto el comprador como el vendedor deben afrontar una serie de gastos e impuestos que pueden parecer complejos al principio. En este artículo te explico, de manera cercana y clara, cuáles son esos costes, centrándonos en el caso particular de Andalucía, y al final te ofrezco un ejemplo práctico para que tengas una idea real de las cifras involucradas.

¿Qué gastos afronta el comprador?

1. Impuestos:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA + AJD:
  En Andalucía, cuando se adquiere una vivienda de segunda mano se aplica el ITP, cuyo porcentaje suele oscilar entre el 8% y el 10% sobre el precio de compraventa, dependiendo de la comunidad autónoma y de las características de la vivienda. En caso de que la vivienda sea nueva, el comprador pagará el IVA (normalmente un 10%) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

2. Gastos notariales y registrales:

• Notaría: Los honorarios del notario se establecen por ley y varían según el precio de la vivienda y la extensión de la escritura.
• Registro de la Propiedad: Una vez otorgada la escritura, hay que inscribir la propiedad a nombre del comprador, lo que implica un coste adicional.

3. Tasación y gestoría:
Si el comprador necesita financiar la operación con una hipoteca, normalmente se requiere una tasación del inmueble. Además, pueden aparecer gastos de gestoría para la tramitación de la documentación necesaria.

4. Gastos bancarios:
En el caso de financiación hipotecaria, existen comisiones de apertura y otros gastos relacionados con la concesión del préstamo.

¿Qué gastos corren a cargo del vendedor?

1. Plusvalía Municipal:
Este impuesto grava el incremento del valor del terreno (el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) y suele corresponder a la parte vendedora, aunque en algunos casos se puede negociar.

2. Cancelación de cargas y hipotecas:
Si la vivienda tiene una hipoteca o alguna carga pendiente, el vendedor debe gestionar su cancelación, lo que incluye gastos notariales y registrales adicionales.

3. Certificado energético:
Es obligatorio contar con un certificado de eficiencia energética. Aunque este gasto es relativamente menor, corresponde generalmente al vendedor, ya que debe estar en vigor antes de la venta.

4. Comisiones de agencia inmobiliaria:
En caso de que la venta se realice a través de una agencia, los honorarios de la misma suelen ser responsabilidad del vendedor, aunque esto puede variar según lo acordado.

Ejemplo práctico: Compra-venta de un piso de 200.000 €

Para ilustrar cómo se distribuyen estos gastos, imaginemos la compra-venta de un piso valorado en 200.000 € en Andalucía.

Para el comprador:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP):
  Suponiendo un tipo del 8%, el impuesto ascendería a 16.000 €.
• Notaría:
  Aproximadamente entre 600 y 800 €.
• Registro de la Propiedad:
  Alrededor de 400 a 600 €.
• Tasación y gestoría:
  Entre 300 y 500 € cada uno, según el profesional y la complejidad del trámite.
• Gastos bancarios:
  Estos varían según la entidad y el producto hipotecario, pero pueden sumar unos cientos de euros adicionales.

Total aproximado para el comprador: Podríamos estimar unos 18.000 a 20.000 € adicionales al precio de la vivienda, alrededor del 20 %.

Para el vendedor:

• Plusvalía Municipal:
  Dependiendo del incremento del valor del terreno y del tiempo de propiedad, podría situarse, por ejemplo, en torno a 1.500 €.
• Cancelación de hipoteca:
  Si existiera, los gastos notariales y registrales podrían rondar los 500 €.
• Certificado energético:
  Un coste aproximado de 200 a 400 €.
• Comisión de agencia inmobiliaria:
  Si se utiliza una agencia, y suponiendo un 3% sobre 200.000 €, se trataría de unos 6.000 €.

Total aproximado para el vendedor: En este ejemplo, podría estar en torno a los 8.000 €, aunque, como siempre, estos importes pueden variar en función de cada caso particular y de las negociaciones entre las partes.

Conclusiones

Cada operación inmobiliaria es única y, aunque existen reglas generales sobre quién paga qué, siempre es recomendable asesorarse con expertos en legislación y gestión contable para evitar sorpresas, tu gestor inmobiliario te informará adecuadamente. En Andalucía, como en el resto de España, la claridad en la distribución de los gastos es esencial para que tanto comprador como vendedor conozcan sus obligaciones y puedan planificar financieramente la operación.

Esperamos que este artículo te haya ayudado a entender mejor la estructura de costes en la compra-venta de una vivienda y, sobre todo, que te sientas más seguro a la hora de emprender uno de los procesos más importantes de la vida. Recuerda que, en PS Gestión, estamos para acompañarte y asesorarte en cada paso del camino.